3月20日，“2025观点年度论坛”在广州隆重举行，观点指数研究院现场重磅发布“卓越指数·2025房地产卓越表现”榜单。金地管理荣获“2025房地产代建管理卓越表现”TOP3、“2025商用代建管理卓越表现”TOP1两大奖项，再次彰显了金地管理领军代建的综合实力和品牌影响力。

◎“2025房地产代建管理卓越表现”奖项证书

◎“2025商用代建管理卓越表现”奖项证书

金地管理总经理蔡戈鸣先生受邀出席本次论坛，并进行主题为《房地产代建的发展趋势思考》精彩演讲，与现场嘉宾共同探讨代建行业发展趋势及价值之道。

◎金地管理总经理蔡戈鸣先生受邀发表主题演讲

中国房地产代建有着独特的发展历程。蔡总指出，国内代建行业的发展经历了探索期、起步期和发展期三个阶段，目前正处于快速发展期，行业规模持续增长，业态分布多元化，相对来讲住宅的占比最高，商品房住宅加上保障房住宅合计占比超六成。

◎代建市场规模及业态构成

随着参与者不断进入，代建赛道愈发拥挤，行业竞争日益白热化。蔡总分析道：“代建市场的地域特征和竞争格局也呈现出不同特点，长三角地区规模领先，一二三线各等级城市已均有渗透，各地代建市场规模、模式和主要委托方均有所差异。在行业成长期，存在市场不完全透明和机会灵活的情况，市场参与者需要不断快速调整业务来适应市场变化。”

◎代建市场的地域特征

针对代建未来的发展，蔡总提出了行业五大趋势：

◎代建行业五大趋势

理解代建行业的价值，首先需了解房地产行业的价值逻辑。蔡总分享道：“地产行业是一个周期性行业，项目开发中，房价波动与地价波动呈现不同频幅的交织曲线。土地成本固化后，建安成本、财务成本等开发阶段的波动成为收益关键。开发管理能力强弱直接影响利润空间，强能力企业可创造更大价值，反之可能面临亏损。同时，开发效率决定市场择时空间与成本控制，效率越高则经营收益越优。”

◎房价地价“双曲线模型”

依托双曲线模型的分析，蔡总阐释了开发管理的α收益体现在两个价值和三个方面：在经济价值维度，通过产品溢价、营销溢价和品牌溢价来提高售价，通过对建安和开发成本以及营销和管理费用的控制来降低成本，一增一减提升价值。在时间价值维度，通过开发提速，实现降低财务成本，并灵活把握市场窗口机遇。

◎开发管理两类价值与三个方面

在明确代建价值的基础后，如何实现价值创造呢？蔡总认为：“轻资产的价值点实现路径，除专业能力外，还需建立信任及合理分工。代建双方需要通过必要的博弈，从而建立在合理分工、规范、透明下的信任，才能达成价值实现。”

◎代建行业的价值点实现路径

对代建企业而言，C端看产品，B端看经营，信任看服务。代建企业通过良好的服务和委托方建立信任关系，从而保障自己的专业能力顺利发挥，为C端客户提供好产品，为B端委托方创造良好的经营成果。

关于委托方和代建方之间的关系以及代建方需要具备的能力，蔡总形象地比喻道，委托方是东家，代建方则是做掌柜的，掌柜的要具备“代建三力”，即：产品力、经营力和服务力。产品力象征手艺和品位，保证项目出品和质量；经营力要求掌柜不仅要做好产品，还要控制好成本，保障良好的收益，同时在经营过程中帮助东家去解决各种各样的疑难杂症的经营问题。服务力则代表操守和规矩，要知道怎么样跟委托方共处，懂得有什么样的议事规则与权责体系。

◎金地管理“代建三力”

代建企业的差异化更多体现在服务体系上，蔡总着重就服务力展开了分享。金地管理自成立以来，始终专注于服务体系的打造和提升，率先在行业内建立了体系化的服务标准和模型，打造出“服务金三角”体系，包括：《委托方服务白皮书》、委托方驾驶舱和《代建服务质量体系》，持续升维代建服务力，引领代建行业服务力标准革新，为委托方提供优质服务。

◎金地管理“代建服务金三角”

蔡总强调，代建工作的成效最终需由委托方进行评判，有三个指标可以检验代建企业的经营管理成效，分别是：委托方满意度、可复订机会成功率和在管项目解约率。当代建价值得到委托方认可时，这三个指标将呈现“两高一低”的特征。2024年，金地管理委托方满意度高达4.63分（满分为5分），可复订机会的成功率高达84.6%，而解约率更维持在极低水平，仅为2.75%，且多数是基于战略规划的主动退出，充分展现了委托方对金地管理优质服务的高度信赖和认可。

◎金地管理“两高一低”

从住宅项目深圳·金地环湾城、商办标杆深圳湾超级总部基地C塔，到政府公建项目深圳·光明科学城国家实验室等，金地管理凭借完善的代建解决方案及能力体系，以“全业态覆盖”持续输出价值，为众多委托方兑现了价值承诺。

◎金地管理商住、商办、政府公建部分项目案例

专业创造价值，服务赢得信赖。金地管理将坚守价值代建之道，以“代建专家”的极致追求，不断完善代建企业的能力体系建设，与多方共同携手，实现价值共赢，为行业和社会的持续健康发展做出积极贡献。